Тренды индивидуального жилищного строительства

Strategy Partners представила результаты исследования «Тренды индивидуального жилищного строительства», которое охватило все регионы России. Эксперты компании изучили текущее состояние рынка индивидуального жилищного строительства и систематизировали информацию. Помимо прочего, цель работы — привлечь внимание к необходимости создания единого регулятора, прочной законодательной базы и стандарта качества. Исследование основано на статистических данных, информации с официальных сайтов застройщиков, банков и корпораций развития.

В последние несколько лет популярность индивидуального жилищного строительства (ИЖС) неуклонно растет. К основным причинам роста относятся высокие цены на квартиры в крупных городах и стремление людей к более комфортному и здоровому образу жизни. В развитии ИЖС также сыграли роль пандемия коронавируса и удаленный формат работы. Люди стали задумываться о переезде в загородную недвижимость для более комфортной и безопасной жизни.

В результате этих факторов рынок ИЖС в России трансформировался, а дома за городом стали чаще рассматриваться как полноценный вариант постоянного проживания. В России насчитывается около 6 тысяч коттеджных поселков, больше половины которых расположено в Центральном федеральном округе. Чащи всего такие комплексы включают только частные дома, а школы, детские сады, поликлиники и другие объекты социальной инфраструктуры находятся в ближайших населенных пунктах. Это, как и зачастую не самая лучшая организация транспортной доступности, затрудняет комфортное проживание в таких поселках.

Однако увеличивающийся спрос населения на частные дома приводит к необходимости комплексной застройки территории ИЖС, включающей все необходимое для комфортной жизни. В настоящее время в России уже есть несколько проектов, придерживающихся такой концепции, на разных стадиях реализации. К примерам так называемых мини-городов можно отнести «Доброград» во Владимирской области, «Дмитров Дом» и «Сколково» в Московской области, жилой комплекс «Город L-Town» в Челябинской области, коттеджный поселок «Сочи» в Новосибирске, «Микрополис» в Якутии.

В 2021 году объем ввода ИЖС впервые превысил объем ввода жилья в многоквартирных домах (МКД), и тенденция продолжилась в следующем году.

Однако перевес в сторону ИЖС в некоторых регионах России произошел раньше, чем в среднем по стране. Например, в Приволжском федеральном округе уже в 2018 году количество объектов индивидуального жилого строительства превзошло количество построенных объектов в многоквартирных домах.

В Южном федеральном округе ИЖС незначительно преобладал с 2019 года, а в 2021 году резко вырвался вперед. Похожая ситуация в Сибирском и Дальневосточном федеральных округах, где в 2021 году объемы ИЖС превысили объемы МКД. На Дальнем Востоке увеличение доли ИЖС продолжилось и в 2022 году, в отличие от Сибири, что, вероятно, объясняется наличием в регионе стимулирующей программы льготной ипотеки.

За последние пять лет значительный вклад в увеличение общей доли ИЖС по стране привнесли Центральный, Приволжский и Южный федеральные округа. Лидером по наращиванию индивидуального жилого строительства в относительных значениях является Северо-Западный федеральный округ. 

На рынке МКД в ряде регионов, напротив, наблюдается отрицательная динамика, в частности большой спад демонстрирует Приволжский федеральный округ.

Такая ситуация вызывает живую дискуссию в отрасли в связи с важностью структурных изменений. Около 70% населения РФ проживает в многоквартирных домах, и дальнейшее строительство считается критическим для быстрого удовлетворения спроса на недвижимость и мультиотраслевого развития. Однако становятся все более очевидными и минусы наращивания МКД, такие как загрязнение окружающей среды, скученность и снижение качества жизни жителей.

Объемы строительства МКД и ИЖС за последние 10 лет носили волнообразный характер. До 2020 года колебания объемов строительства происходили достаточно синхронно, что может быть обусловлено государственными программами поддержки и экономическими кризисами. После 2020 года объемы ИЖС стали расти более активно, в том числе из-за карантина, связанного с пандемией. Правительство также приняло ряд мер по развитию этого рынка, например распространило на ИЖС льготные ипотечные программы.

По данным Росстата, за 10 месяцев 2023 года в России было введено в эксплуатацию 86,2 млн кв. м жилья и 50,1 млн кв. м. из этого объема — жилые дома, построенные населением. Несмотря на то, что в октябре 2023 года объем ввода ИЖС оказался в два раза меньше, чем за аналогичный период 2022 года, темпы строительства всех жилых объектов остаются высокими.

На текущий момент на рынке ИЖС сложилась достаточно сложная ситуация, обусловленная отсутствием новых крупных объектов и законодательными изменениями. Но, несмотря на меняющийся характер спроса на ИЖС, Strategy Partners прогнозирует сохранение общего тренда на увеличение доли индивидуального жилого строительства.

Эксперты компании также проанализировали более 100 программ по ипотеке ИЖС от 16 банков. По данным на август 2023 года ипотеку на покупку и строительство дома можно было оформить по следующим программам: «Сельская ипотека» со ставкой 0,1%, «Ипотека с господдержкой» со ставкой от 6,7%, «Дальневосточная ипотека» со ставкой от 2%, «Семейная ипотека» со ставкой от 5,7%, «Ипотека для IT-специалистов» со ставкой от 5%. На сегодняшний день из-за повышения ключевой ставки ЦБ некоторые программы, условия и процентные ставки корректируются.

Несмотря на наличие льготных программ в сфере ИЖС, квартиры по-прежнему чаще приобретают в ипотеку, чем частные дома. Это связано с тем, что ставка по ипотеке на квартиры ниже, чем на дома. Одно из основных ограничений для развития кредитования на ИЖС — отсутствие рынка стандартных, ликвидных частных домов, что влияет на ставку по ипотеке. К другим ограничивающим факторам можно отнести создание бюджетных рисков из-за обилия льготных ипотечных программ, географическое распределение кредитов на частное домостроение и привлечение профессиональных застройщиков для частных домов.

В среднесрочной перспективе до 10 лет при достаточном развитии механизма ипотечного кредитования в ИЖС можно прогнозировать существенный рост рынка индивидуального жилого строительства в формате комплексной застройки, а также увеличение числа проектов мини-городов по всей России.

Для оценки стоимости строительства дома эксперты Strategy Partners рассмотрели 2 290 предложений готовых домов от застройщиков ИЖС в 32 регионах России. Стоимость квадратного метра в домах из кирпича составляет 130 тыс. рублей, в домах из монолита — 150 тыс. рублей.

Альтернативой покупке готового дома является строительство, и за последние два года доля ипотечных кредитов на строящиеся дома выросла в 10 раз. Однако покупка в ипотеку готового дома все еще остается в два раза популярнее, чем строительство.

Возведение собственного дома имеет как ряд преимуществ, так и некоторые риски. К очевидным плюсам можно отнести индивидуальный проект помещения, экономию на покупке готового жилья и возможность выбрать экологически чистое место для строительства. С другой стороны, по данным экспертов отрасли, до 40% домов остаются недостроенными из-за плохого планирования, нехватки финансирования и ошибок в проектировании и строительстве. К тому же чаще всего строительство дома занимает несколько лет, из-за чего сложно изначально предсказать общий бюджет проекта.

Средняя площадь индивидуального дома, согласно статистике, имеет тенденцию к увеличению: в 2022 году она составила 142 кв. м. Количество двухэтажных домов также увеличивается: за последние 10 лет их прирост составил 123%. Двухэтажные дома часто выбирают из-за возможностей разделения пространства, экономии площади участка и экономичности строительства.

Однако одноэтажные дома по-прежнему пользуются большим спросом. Это может быть связано с тем, что один этаж является более комфортным для пожилых и маломобильных людей или тех, кто проживает в одиночестве. Также это может быть связано с тенденциями к упрощению дизайна и интерьера домов. Но, несмотря на высокий спрос, текущее предложение одноэтажных домов не в полной мере удовлетворяет спрос покупателей из-за того, что застройщики предпочитают строить более рентабельные двухэтажные дома.

Эксперты Strategy Partners прогнозируют, что спрос на одноэтажные дома будет повышаться, а их стоимость превысит стоимость двухэтажных. И застройщикам придется подстраиваться под покупательские предпочтения.

В исследовании были проанализированы основные конструктивы, использующиеся для строительства индивидуальных домов в России. По данным за 2023 год, лидерами по популярности являются кирпич и дерево. Также на рынке представлены различные предложения по домокомплектам, модульным конструкциям и prefab-панелям.

За последние пять лет покупатели чаще выбирают деревянные дома, чем кирпичные. Такие данные могут быть обусловлены вводом жилья по дачной амнистии, развитием принципов экологически устойчивого развития, возможностью строительства жилья с большими площадями по более приемлемой цене и модой на деревянные дома, которая добавляет уверенности в надежности и престижности проживания в таких постройках.

Сравнительный анализ по регионам РФ показал, что в Сибири и на Дальнем Востоке преобладает деревянное строительство, в Приволжском и Северо-Кавказском федеральных округах большая часть частных домов строится из кирпича, в Северо-Западном регионе наблюдается небольшой перевес в сторону домов из камня, а в Южном и Центральном федеральном округах предпочитают строить из таких материалов, как пенобетон, газобетон и прочие более доступные по цене варианты.

Зависимость между колебанием цен и выбором конструктива не наблюдается, так как строительство дома — длительный процесс, который не всегда можно подстроить под резкие скачки цен на материалы.

Эксперты Strategy Partners также изучили оптимальные региональные условия для приобретения собственного жилья и выявили географические особенности. Анализ показал, что более доступная недвижимость расположена в наиболее суровых по климатическим характеристикам регионах. Например, рыночная стоимость жилья в Мурманской области — 85 508 руб. за кв. м, а в Краснодарском крае — 155 340 руб. за кв. м.

Часто такая разница в стоимости объясняется социальной политикой. Создание привлекательных условий для покупки жилья является одним из эффективных инструментов при разработке стратегии развития региона. Соответственно, наименее выгодные условия приобретения жилья наблюдаются в туристических регионах и регионах с более мягким климатом.

В рамках исследования аналитики Strategy Partners рассмотрели плюсы и минусы покупки дома или квартиры в одной локации за одинаковую стоимость. За 12,5 млн руб. в Московской области можно приобрести 2-комнатную квартиру площадью 84,5 кв. м с черновой отделкой в монолитно-кирпичном доме. За ту же стоимость в том же районе продается 3-комнатный одноэтажный коттедж общей площадью около 100 кв. м. Многоквартирные и частные дома одинаково удалены от метро, имеют современное пространство и инфраструктуру для полноценной круглогодичной комфортной жизни.

К основным преимуществам частного дома можно отнести большую площадь, наличие своего участка для отдыха и мест для хранения. Многоквартирный дом предлагает недвижимость более высокого класса, но меньшей площади; помещения для хранения и парковочное место нужно будет покупать дополнительно.

Скачать исследование